3号物件の客付けは、正直かなり苦戦した。
結果的には決まったものの、
約3カ月間ほぼ反響なしという、なかなかしんどい時間を過ごした。
今回は、そのリアルと反省、そして学びを書いておきたい。
外壁を塗って、いざ募集へ
この3号物件は、外壁塗装を自分でやった。
年末年始の９連休を使って、かなり真剣にやった。
見た目もぐっと良くなり、
「これは決まるだろう」と、どこか自信もあった。
そして設定した賃料は、8.5万円。
- 政令指定都市
- 駅徒歩10分以内
そんな条件から、
「このくらいは取れるだろう」と判断した。
…これが、すべての始まりだった。
まったく反響がない
募集を開始してからの現実は、想像と真逆だった。
- 問い合わせが来ない
- 内覧も入らない
- 繁忙期（2〜3月）なのに動きゼロ
正直、かなり焦った。
アットホームではお気に入り登録は20人ほどついていた。
つまり「興味はあるが決め手に欠ける」という状態。
これはもう、明確なサインだった。
今思えば、完全に“自分本位の価格設定”
冷静に振り返ると、理由ははっきりしている。
プライシングを完全に間違えていた。
たしかに、
- 駅からは近い
- 都市としてのブランドもある
でも、
- 立地は“そこまで良くない”
- 駐車場がない（←これが致命的）
- 脱衣場もない
実際に、
「駐車場がないのでやめます」
という理由で断られたこともあった。
つまり、マーケットから見た価値は
自分が思っていたよりも低かったということ。
少し怪しい業者からの打診
そんな中、一度だけ話が来た。
いわゆる「貧困ビジネス系」の業者。
- 生活保護の入居者を複数住まわせるモデル
- 賃料交渉がかなり強引
- 正直、あまり雰囲気が良くない
もちろん、生活保護の方を否定するつもりはない。
ただ、運営主体としての信頼性には不安があった。
内覧の時に、不動産業者に挨拶もしなかったらしい。
ついでに言うと、家賃交渉もかなりゴリゴリやってきたそうだ。
8.5万円は高い。
7.5万円にしろ。
いややっぱり7.0万円だ。
そんな理由があって、最終的には見送った。
そんな人は、きっと家賃交渉のたびに価格交渉を繰り返してくる。
苦渋の決断。賃料を下げる
反響がない以上、やることは一つ。
価格を見直すこと。
5,000円ずつ段階的に下げていった。
8.5万円 → 8.0万円 → 7.5万円 → 7.0万円
正直、6万円台も覚悟していた。
さらに、
- 敷金1ヶ月 → 敷金礼金ゼロゼロ
ここまで条件を緩めた。
一気に流れが変わる
すると、驚くほど反応が変わった。
- 問い合わせが増える
- 内覧が入る（３組）
そして――
わずか1週間で入居決定。
あれだけ止まっていた時間が、
一気に動き出した。
最終条件と結果
- 賃料：7.0万円
- 敷金礼金：ゼロゼロ
そして利回りは、12.2%。
自分が目標としているラインに、きっちり収まった。
結果だけ見れば、悪くない。
そして今回の入居者も、外国籍の方だった。
自分の物件は、この層との相性がいいのかもしれない。
学び：「市場は正直」
今回、一番強く感じたのはこれ。
市場はとにかく正直。
どれだけ自分が
- 「この立地なら」
- 「これだけリフォームしたから」
と思っていても、
借りる人がそう思わなければ意味がない。
今後に活かすこと
今回の反省はシンプル。
- 儲けようとしすぎない
- 自分本位で価格を決めない
- 「そのエリア×その物件」での適正価格を考える
もちろん、
少し高めからスタートするのはアリ。
ただし、
市場と乖離していると、本当に反響がゼロになる
これは身をもって学んだ。
まとめ
3号物件は、
「価格の大切さ」を痛感した案件だった。
- 3カ月動かなかった物件が
- 適正価格にした瞬間、1週間で決まる
このギャップは、なかなか衝撃的だった。
不動産投資は、
結局のところ「市場との対話」だと思う。
その対話を間違えないように、
次の物件に活かしていきたい。
コメント