突然だが、区分マンション投資が嫌いだ。
嫌いながら持ち続けている。
我慢ならないことがあり、最初に購入した１部屋を売ることにした。
今日はその理由を書いてみたい。
自分は東京都内にマンションを２部屋所有している。
先に断っておくと、投資として失敗しているわけではない。
むしろ今売ろうとしている１部屋は、
4年保有した今、売却すれば200万円くらいは利益が出る見込みだ。
（ただし、入居者が付けばの話だけど…）
それでも、この物件はもう続ける気はない。
シンプルに言えば、「構造的にしんどい」からだ。
理由を３つ挙げてみる。
① 決定権を業者に握られる違和感
区分投資は、想像以上に「自分でコントロールできない」。
ローンを組み、管理会社に委託し、
気づけば運営の大部分を業者に握られる。
空室のリスクはオーナーが負うのに、
管理会社はほとんど痛みを感じない。
管理委託契約の違約条項も、基本は業者有利。
一度乗ってしまうと、簡単には降りられない。
正直に言えば、
「人質に取られているような感覚」がある。
② 持っている間、基本はマイナス
都内の区分マンションは利回り4％前後。
毎月のキャッシュフローは、ほぼゼロ。
むしろ赤字だ。
そこに追い打ちをかけるのが、
- 固定資産税（毎年6月）
- 空室時のリフォーム費用
- 設備交換（給湯器など）
一発で赤字が拡大する。
結局のところ、
「持っている間はマイナスを耐え続ける構造」になっている。
③情報の非対称性がエグい
これが一番ストレスかもしれない。
情報はすべて管理会社側に集まる。
オーナーは、常に後手で、情報量で負ける。
情報の非対称性ってやつだ。
いま、自分の物件も募集に出しているが、
- 申込は入っているのか
- 審査はどこまで進んでいるのか
- 契約はいつ締結されるのか
こういった基本的な情報すら、すぐには見えない。
しかも担当者の対応がひどい。
「状況を教えてほしい」
そうLINEしても既読すらつかず、５日放置・・・。
電話してようやく返ってきたのが、
「確認しているので、少しお待ちください！！」
自分は、飼い主から「マテ！」と言われた犬のような気持ちになった🐶💦
一応、外国籍の人が入るという情報は入ってきた。
でも契約が進んでいる様子がない。焦る。
入居予定は3月30日だという。
今日は3月25日。残り5日。
そして未契約。
いったい何を「確認」しているのか。
「少し」とは何時間なのか、何日なのか。
結局、今日も連絡は来なかった。
それでも費用はしっかり請求される
ちなみに今回の空室で約19万円かかった。
見積にはしっかりと利益が乗っているはずだが、
彼らは「2日以内に回答を」と急かしてくる一方で、
こちらの質問にはまともに答えない。
このアンバランスさに、違和感や不公平感を覚える。
それが区分投資だ。
それが三為業者（※）だ。
勉強不足なんだ。
※三為業者：「転売前提で一瞬だけ物件を買う（または押さえる）中抜きプレイヤー」
そう言われちゃったらおしまいだけど。
ただ、１つ思い出すのは、カリスマ大家鈴木ゆり子さんの言葉だ。
（正確じゃないが、こんな言葉だった）
不動産は勉強しないことが悪。無知は悪なのです。
自分はつくづぐカモだった🦆
これは投資なのか？
さて、核心に迫ってみよう。
区分投資では、
キャッシュは生まれない。
むしろ実質赤字。
それでも、
- 「生命保険料みたいなものだ」
- 「長期で見ればプラスになる」
- 「サラリーマンの節税対策」
そう自分に言い聞かせながら、
毎月マイナスを受け入れ続ける。
赤字を前提にした投資なのだ。
業者の方が圧倒的に情報を持ち、
こちらはローンを抱えたまま動きづらい。
この状態を、
本当に“事業”や“投資”と呼べるのか。
答えは出ているはずだ。
さらば、自分の１部屋
4年間保有してきたが、このたび１部屋を売却することに決めた。
最初に購入したデカ部屋だ。
あと1年半持てば長期譲渡で税率は下がる。
それでも、もういい。もう、限界だ！
学びの多い経験だった。
仕組みも、業界の構造も、三為業者の狡猾さも
身をもって体感できた。
だからこそ、これからは「自分でコントロールできる投資」をやる。
それが自分にとって、古家投資なのだと信じている。
さようなら、初めて買った区分物件。
いい経験をありがとう。
もう１部屋も、自分は早晩売り払うだろう。
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